Nombreux sont les entrepreneurs qui exercent leurs activités dans un local faisant l’objet d’un contrat de bail commercial. Mais que savez-vous sur ce contrat ? Quelles sont ses clauses obligatoires ? Quelle est sa durée ?
📣 ROBIN répond à ces questions et explique concrètement ce qu’est le contrat de bail commercial.
Le contrat de bail commercial est défini par le Code du commerce comme étant celui qui régit les relations entre le bailleur, propriétaire du local, et le locataire qui exerce une activité commerciale, industrielle ou artisanale dans ledit local.
Il confère au locataire le droit d’utiliser le local pour l’exercice de son activité. Ainsi, le local doit servir à l’exploitation d’un fonds de commerce.
🔹 Quelles sont les conditions de fond du contrat de bail commercial ?
La conclusion d’un contrat de bail commercial n’est possible que si le local est affecté administrativement à l’exercice d’une activité commerciale, industrielle ou artisanale.
💡 A savoir, si vous connaissez une personne qui dispose d’un local destiné à l’habitation que vous souhaitez louer pour exercer votre activité, vous devez lui demander de contacter l'administration pour changer l’affectation du lieu.
Les formalités seront différentes selon qu’il s’agit d’un changement d’usage ou un changement de destination.
👉Situation 1/ le changement d’usage: celui qui occupe le local souhaite utiliser les lieux pour son activité professionnelle. C’est une demande d’autorisation provisoire qui se fait auprès de la mairie.
👉Situation 2/ le changement de destination: le changement comporte une modification de la structure porteuse ou non, une déclaration préalable de travaux doit être faite accompagnée d’une autorisation d’urbanisme demandée à la mairie. De plus, si vous êtes copropriétaire, vous devez obtenir l’autorisation de l’assemblée générale de votre copropriété.
🚨 Le locataire qui signe un bail d’habitation classique mais qui exerce une activité commerciale ne pourra pas bénéficier des règles des baux commerciaux.
🔹 Quelles sont les conditions de forme du contrat de bail commercial ?
Le Code de commerce n’impose aucune forme au bail commercial. Toutefois, pour des raisons de preuves et de sécurité juridique, il est recommandé de rédiger un contrat.
Certaines informations doivent obligatoirement être mentionnées dans le contrat:
📌 Par ailleurs, le bailleur doit annexer trois diagnostics au contrat de location, à savoir, un diagnostic de performance énergétique (DPE), un diagnostic amiante et un état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT).
🔹 Quelle est la durée d’un contrat de bail commercial ?
La durée du contrat est différente selon qu’il s’agit d’un bail commercial général, d’un bail saisonnier ou d’un bail dérogatoire.
👉 Le bail commercial général: contrat conclu pour une durée de neuf années au minimum. Les parties peuvent décider de conclure un contrat d’une durée plus longue.
❗Toutefois, le contrat ne peut pas être conclu pour une durée indéterminée.
Quels sont les droits des parties durant ces neuf années ?
Le bailleur doit payer une indemnité d’éviction au locataire en cas de résiliation du bail commercial.
Le locataire peut donner congé à la fin d’une période de trois ans par lettre recommandée avec accusé de réception.
🚨 Une clause peut interdire cette possibilité dans le cadre des locaux à usage exclusif de bureaux et de stockage. Ainsi, le locataire pourra donner congé seulement à la fin de la période des neuf années.
👉 Le bail saisonnier: contrat conclu pour une durée déterminée avec une date de fin précise. Il existe des bails dérogatoires le temps de la saison touristique, à savoir, pour des durée entre trois et six mois.
Quels sont les droits des parties durant la période déterminée ?
Le bail peut être renouvelé chaque année pour la saison avec la même durée et sans limite de temps.
😉 Il est possible de conclure deux baux saisonniers pour le même local à deux périodes différentes. Par exemple, un bail lors de la saison hivernale et un autre lors de la saison estivale.
🚨 Le locataire ne bénéficie pas de droit automatique au renouvellement du contrat.
Par ailleurs, le locataire n’a pas à respecter un préavis pour quitter le local.
💡 A savoir, ce type de bail ne s’applique pas à la location intermittente, qui permet à un locataire de disposer toute l’année d’un local certains jours de la semaine. Exemple: jour de marché.
👉 Le bail dérogatoire: contrat conclu pour une courte durée de location.
Quels sont les droits des parties durant la courte durée du contrat?
Le locataire ne bénéficie pas de droit automatique au renouvellement du contrat.
Le contrat n’est pas soumis aux règles applicables aux baux commerciaux.
🔹 Le montant du loyer est-il réglementé ?
Non, il est fixé librement par les parties au contrat.
Néanmoins, la révision du prix du loyer est soumise à des règles spécifiques, à savoir, le loyer du bail révisé doit correspondre à la valeur locative. La valeur locative est le revenu que peut apporter un local donné en location. Cette valeur est fixée soit à l’amiable par le bailleur et le locataire, soit par un arbitre désigné par les parties, soit fixé par un juge.
🚨 Si le local est vacant, une clause du bail commercial peut prévoir le versement d’un droit d’entrée, souvent appelée «pas-de-porte», au propriétaire des murs. La somme est fixée en fonction de l’emplacement du local et de sa capacité à attirer la clientèle.
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